9月40城土拍溢价率三连降，房企购地积极性大降

来源：易居研究院发布时间：2019-10-10 14:34:16

报告摘要：

1、9月，40城土地成交面积环比增长1.3%，移动平均土地成交均价环比上涨0.6%，量价微升。40城土地成交溢价率继续下降，表明土拍持续降温，开发商高价拿地意愿不强，预计下半年溢价率仍将保持较低水平。当前政策调控方针并未发生转变，预计未来几个月40城土地市场仍将继续降温。

2、9月，一线和三线城市土地市场量价齐升，而二线城市则量价齐跌。房企在一线城市补库存需求相对较大，其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小，9月一线城市土地成交量大增主要是因为8月土地供应量的明显增长。具体城市上，西安、苏州和武汉等热点二线城市土地溢价率低于10%，“一城一策”的调控政策成效显著，土地市场降温明显。

一、40城整体：9月量价微升，溢价率继续下降

1、土地成交建筑面积：9月环比增长1.3%，1-9月同比下降3.7%

2019年9月，40个典型城市土地成交建筑面积4441.2万平方米，环比增长1.3%，同比下降12.5%。7.30政策后，8月份土地市场降温明显，9月土地成交面积略微增长，但尚未改变降温态势。

2019年1-9月，40个典型城市土地成交建筑面积39459.9万平方米，同比下降3.7%，降幅扩大。从图1可知，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月已经转负，3月降幅扩大，随后降幅持续收窄。8月份同比降幅结束收窄趋势，重新开始扩大，随着调控政策影响的进一步显现，未来几个月土地累计成交面积同比降幅或将继续扩大。

图1 40城年初累计土地成交建筑面积同比增速

2、土地出让金收入：9 月环比下降 29.8%，1-9 月累计同比增加 17.2%

9 月，40 个典型城市土地出让金收入为 2509.3 亿元，环比增长 29.8%，同比增长 42.1%，相比 8 月增长明显，重新回到较高水平。2018 年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019 年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增长明显;随着下半年调控政策的密集出台，8 月土地出让金下降明显，但 9 月重新增长。2019年1-9月，40个典型城市土地出让金收入20447.4亿元,同比增加17.2%，增幅扩大 2.7 个百分点，但未超过 7 月份的高点。

图 2 40 城年初累计土地出让金收入同比增速

分城市来看，2019 年 1-9 月，40 城土地出让金排名前 5 的城市分别为杭州、上海、北京、武汉、和南京，土地出让金总额分别为 2168.9、1227.2、1198.2、 1141.1 和 1099.9 亿元。其中，杭州和上海分别同比下降 3%和 3.6%，降幅明显收窄;南京和武汉增速均超过 60%。

一线城市中，深圳土地供应面积*少。2019 年 1-9 月深圳累计土地出让金同比大幅增长 222.6%，这是因为 6 月份深圳集中出让了 5 宗土地，且溢价率较高。而 2018 年 1-9 月深圳土地出让很少，因此土地出让金同比增幅较大。

表 1 2019 年 1-9 月累计土地出让金与同比增速排名（单位：亿元）

3、土地出让均价： 9 月环比上涨 0.6%，同比上涨 28.6%

9 月，40 个典型城市移动平均土地成交均价为 5290.7 元/平方米，环比微幅上涨 0.6%。回顾历史，2018 年 4 月份至 2019 年 2 月份 40 城土地成交均价稳定在 4200 元/平方米左右，而从 3 月份开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨至 7 月份，8 月份有所下跌，9 月份虽略有上涨，但尚未改变降温的趋势。

40 城土地成交均价同比涨幅自 2016 年 9 月达到峰值之后便一路震荡下跌， 2018 年 3 月进入负区间，2018 年 9 月为*点，随后持续上行并于 2019 年 3 月再次进入正区间，9 月仍处于涨幅扩大的趋势中。

图 3 40 城土地成交均价及同比涨幅

4、土地成交溢价率：16.9%，连续 3 个月下降

9 月，40 个典型城市土地成交溢价率为 16.9%，相比 8 月下降 2.4 个百分点，已经连续 3 个月下降。

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中*早的 2011 年 1 月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到 2014 年年初。

2014 年年初至 2014 年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由升转降。至 2014 年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖，再次进入上升周期，土地溢价率也在 2016 年 9 月达到历史高点，全国地王频现。2016 年 9 月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至 2018 年 12 月。

需要指出的是，2018 年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2019 年 9 月份土地溢价率继续下降，表明土拍继续降温，开发商高价拿地意愿不强，预计下半年溢价率仍将保持较低水平。

图 4 40 城月度土地成交溢价率走势

分城市来看，9 月份，40 城中土地成交溢价率排名前 5 的城市分别为扬州、重庆、洛阳、南昌和金华，土地成交溢价率分别为 41%、38%、37%、29%和 27%。上半年土地市场火热的热点二线城市如西安、武汉、苏州等城市溢价率均较低，该类城市的政策调控措施取得显著成效。

表 2 2019 年 8 月 40 城土地成交溢价率排名

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