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丁建 刚2019年春节过后，整个中国大地仍乍暖还寒。
而中国A股发生大逆转，几乎与股市同步，一二线城市的楼市快速回暖，升温的速度远快于天气。
楼市的“牛”，可持续吗?
刚刚过去的周末，杭州数十个楼盘的售楼处人头攒动，这一现象也几乎在中国的一二线城市同时出现。
整个市场似乎一扫2018年下半年以来日益加剧的低迷悲观情绪。
北京：3月北京二手住宅网签超1.6万套，创近十个月以来新高;
深圳：2月底深圳豪宅华润瑞府开盘遭秒，3月以来全市住宅成交量已连续5周环比上升，二手住宅成交量创近半年新高;
上海：上海3月二手房成交近2.6万套，创两年半以来月度成交新高，约为2018年平均两个月的成交量;
广州：3月广州商品房网签超9000套，同比大涨41.64%;
苏州：3月商品住宅成交近6000套，环比激增102%;
杭州：春节之后，杭州土地市场持续火爆。继3月勾庄宅地20天两度刷新地价纪录后，今天(4月2日)杭州三塘、祥符宅地双双封顶自持，市区3月二手房成交近7500套，刷新2018年下半年以来月度成交纪录……
甚至不限于一二线城市，长三角城市群中嘉兴(理论上是三线城市，但在城市群中很难分出一二三四线)的成交量创下了一年来的新高。
2019年3月嘉兴市区的商品房和商品住宅成交同比涨幅均超100%，双双刷新近一年来成交纪录。
截至今天(4月2日)午时，2019年以来A股上涨了689.41点，涨幅高达27.6%。几乎没有悬念，股市迎来了牛市。
全中国都聚焦着楼市。全社会之问：
2019年楼市是不是也已经进入牛市?
如果是牛市，楼市的“牛”可否持续?
01
2019年股市楼市的逻辑
这轮牛市的第1个信号，出现在2018年10月31日。
在1031的政治局会议公告中，出人意料的对房地产只字未提。而就在三个月前的731政治局会议上，提出了前所未有的调控目标——“坚决遏制房价上涨”。
1031政治局会议不仅没有提房地产，而且提了“六个稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。
“稳”，是*领导层对经济目标的*诉求。
1031政治局会议结束后仅隔一天，央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》。报告中一改过去两年对金融形势的判断：
宏观杠杆率过快上升的势头得到了遏制，总体看我国经济金融风险可控，不会发生系统性风险。
4天后，11月6日央行行长易纲，罕见地进行了一次公开自我检查：
“过去一些政策制定考虑不周、缺乏协调、执行偏离，政策叠加效应导致一定的信用紧缩，加大了民营企业融资困难，所以在未来要汲取相关的经验教训”。
至此，为了达到“稳增长”目标，宏观经济政策、货币政策、房地产调控政策转向，已非常清晰。
但此时已至年终，不可能再大规模放贷。
春节假期后上班的第1周，2月15日央行公布了1月份的信贷量：人民币新增贷款3.23万亿，社会融资规模达4.64万亿。
全社会惊呆，天量信贷。一个月的时间，人民币新增贷款加社会融资高达近8万亿。随后的周一，股市大涨2.68%。
3月5日发布的《政府工作报告》中，没有再提已经连续提了两年的“房住不炒”。
房地产市场政策改变的信号，进一步确定。
至此，调控政策的逻辑，货币政策的逻辑，均已明晰到位。
楼市紧跟股市进入了牛市。
02
楼市的牛市可持续吗?
以上分析可以清晰的看出：这一轮楼市的牛市，是为了阻止经济下行，稳增长而改变了前期的调控政策，是货币信贷政策推动的结果。
正因如此，在新的经济下行压力下，短期内官方的政策不会轻易改变，也不会轻易对房地产市场再下狠手。
这是一个基本的判断。
因而在短期内，房地产市场会继续升温，量价仍然会惯性向上。
但众所周知，导致新的经济下行压力加大的因素，均未消除。
中美贸易谈判可能会达成协议，但这还远远不是摩擦的终止。2018年中国经济的增速创下了1990年以来近30年的新低。3月份的经济数据PMI指数虽有所修复，但1-2月规模以上工业利润额大幅度下滑，同比下降14%，累计增速也步入负增长区间。
1月，*领导人在省部级学习班上，坦承中国社会面临政治、意识形态、经济、科技、社会、外部环境、党的建设等七个方面的重大风险。
其中，在经济领域的重大风险中，特别谈及了房地产市场。
因此，从更长远时期看，房地产市场的走势有着极大的不确定性，甚至不太乐观。
住建部把“六个稳”落实到房地产市场上，体现为“三个稳”——稳地价、稳房价、稳预期。
毫无疑问，今年年初提出的这三个稳，是为了防止地价和房价的大落。但如果动作过猛，导致房价再次大涨，金融和社会稳定都将面临考验，官方可能又会重蹈严厉调控的覆辙。这一情形，各方都不愿意看到。
事实上，官方对股市和楼市的态度是不一样的。
可以看出在现阶段，官方乐见股市上涨。
而对楼市的态度，则是既爱又怕。既希望楼市能够起到稳定经济的作用，但又怕房价过快上涨导致的社会和金融风险。
但有一点值得注意，中国的城市分化，将从2019年开始加剧。
高铁网上，经济发达的城市群，特别是长三角城市群和粤港澳大湾区内的城市，在城市的竞争中，将继续显示出优势。
而这一具有中国特色的“虹吸现象”，将导致一些地区，特别是北方的一些地区，或不可避免地出现“鬼城空城”，这一点也是确定的。
在经济下行、经济和社会发展不确定，甚至存在重大风险的背景下，政策和货币信贷催生的“牛市”又来了。
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