如何看待10月销售、土地、新开工“反弹”？

来源：光大证券发布时间：2019-11-18 14:53:53

销售：短期“韧性”系以价换量，后续需求仍然承压

1-10月全国商品房销售面积同比回正至+0.1%。然而边际层面，低基数下，9-10月全国销售面积单月同比却连续回落。分区域观察，销售面积增速持续3个月反弹的东部和东北地区，单月销售均价亦连续3个月环比回落。

我们认为，近期销售“韧性”主要来自于开发商以价换量，年末冲刺销售业绩。后续降价策略的边际效用递减，随着房价大幅上涨预期扭转，在“紧信用”前提下，购房需求边际趋弱，判断2020年销售大概率回归下行通道。

土地：价格趋于合理，补货需求提升，市场略有回温

近期土地成交低位小幅回升，推测主要原因是：1)一二线城市土地溢价率总体企稳，显示价格已降至开发商的认可区间。2)新开工持续较高增长，房企土地储备存在一定补货压力。3)金融资源向头部房企加速倾斜，中型房企仍有较强规模扩张和排名提升诉求。当然，“房住不炒”大方向下，出现盲目加杠杆、大幅扩张的概率较低，近期土地市场回温更类似各方预期趋稳后，在四季度窗口期，拿地需求和土地价格的动态平衡。

地产链：新开工靠拢饱和备货，库存水平将温和提升，竣工复苏如期确认

10月新开工单月同比反弹16.6pc至+23.2%，部分系房企新开工靠拢饱和备货与去年同期数据波动之间的巧合：一方面，去年10月新开工面积1.6亿方，较下半年其余月份差距较大。另一方面，2019年来，房企“抢跑”销售节点，工程节点考核趋严，新开工铺排向饱和备货靠拢。月度新开工量趋于稳定，除1-2月和6月外，其余7个月单月新开工稳定在2亿方左右。展望未来，房企存量变现策略不变，但前期土地成交偏弱、库存水平回升、资金面收紧都将构成边际制约因素，随着基数走高，预计新开工增速将逐步回落。

库存方面，“个体理性”下，新开工增速持续强于销售，10月末中期库存约29.6亿方，较年初回升1.98亿方，去化周期约23.8个月，仍处合理区间。考虑到市场整体预期管控较好，土地供应规模较上轮小周期偏小，后续库存水平出现大幅提升的可能性不大。

竣工方面，下半年来住宅竣工面积增速加速向好，10月单月同比+18.8%。结合龙头房企2019年靓眼的竣工计划、上游电梯产量/油漆销售增速提升，2019年行业竣工进入复苏周期如期确认。

10月新开工和复工提升带动施工面积增速升至+9.0%，而房地产投资单月增速却回落1.7pc至8.8%，或表明9月土地购置费增速环比-13.9pc非短期波动，降速压力开始显现。展望未来，随着开工趋弱向施工投资传导，以及前期土地成交回落在土地购置费层面兑现，预计房地产投资增速将稳步回落。

投资建议

当前A、H股主流房企PE(TTM)分别相当于3年均值-1.3、-0.7个标准差，板块估值具备较强防御属性。建议关注现金流安全边际较高，业绩兑现确定性较强，中长期具备持续投融资优势的房企，如万科A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行，建议关注在存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控，整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。

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