40城土地库存报告

来源：易居研究院发布时间：2019-08-19 14:34:28

7月40城去化周期22个月，年内或仍将上行，开发商经营压力将增加

报告摘要：

1、由于商品房库存面积较低，房企积极拿地补库存，目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中。随着政策收紧，未来几个月土地市场降温几乎成定局，但降温幅度能否达到“腰斩”的程度仍需进一步观察，土地库存或仍将维持高位震荡，短期较难进入下行趋势。而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此40城去化周期或将继续震荡上行，开发商经营压力将增加。

2、7月份，二线城市土地库存面积和去化周期继续增长，其中去化周期已于4月份超过三四线城市，在政策与融资环境收紧的趋势下，未来开发商应合理控制在二线城市的拿地节奏与规模。

一、40城土地成交及库存面积

城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房和现售商品房，即狭义库存的条件。我们定义：城市土地库存面积 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。18个月为房企从拿地到预售的预计平均时间。

2019年7月，40城土地成交面积为6092万平方米，环比增长21.8%，同比增长62.6%。回顾历史，2015年至2017年上半年40城土地成交面积整体较小，基本处于2000至3000万平方米区间内。随着房地产市场的升温，2017年下半年成交面积增长明显，2018成交面积年有所回落，主要处于3000至4000万平方米区间内。2019年上半年，部分热点城市地市出现“小阳春”，土地成交面积再次快速增长。7月30日中央政治局会议定调后，部分房企表示下半年将减少甚至停止拿地，以加快回款为主要目标，预计下半年土地成交面积将有较明显下降。

截至2019年7月底，易居研究院监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。

观察历史数据，2016年7月40城土地库存面积位于历史低位，也就意味着当时潜在新房供应规模*小，未来一两年新房很可能明显供不应求，后来的市场也正是如此。随后库存面积总体步入上行通道。2011年至2015年的库存面积总体上明显大于2015年后的库存面积，2019年7月40城土地库存面积大体相当于2015年2月的水平。这表明当前的新房供应量总体上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此库存去化压力相对较小。

通过测算，2019 年 8-12 月份的月均土地成交面积达到 3286 万平方米即可保持 7 月份的土地库存水平。7 月份土地成交面积为 6092 万平方米，这意味着未来 5 个月的月均土地成交面积需要在 7 月份的基础上至少下降 46.1%才会减少土地库存面积。按当前全国政策与融资环境，我们预计未来几个月土地市场降温几乎成定局，但降温幅度能否达到“腰斩”的程度仍需进一步观察，预计 40 城土地库存高位震荡的可能性更大。

图 2 40 城土地库存面积

二、40 城商品房成交面积

2019 年 7 月 40 城商品房成交面积为 3408 万平方米，环比下降 1.6%，为 2019 年 2 月以来首次下降，6 月份开始多数城市上调房贷利率，房地产调控政策进一步收紧，预计下半年商品房成交面积将继续回落。与土地库存面积的趋势相反，2015 年后的商品房成交面积总体上明显大于 2015 年前的成交面积，这表明本轮房地产上涨周期的去库存任务完成情况较好。2019 年来商品房成交面积整体上大致与 2018 年持平，处于 3000 至 3500 万平方米区间内。

三、40 城土地库存去化周期

我们定义：土地库存去化周期 = 当月土地库存面积/*近 12 个月新建商品房成交面积平均值。使用 12 个月成交面积平均值是为了减小月度数据的异动。 2019 年 7 月份，40 个城市土地库存去化周期为 22 个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要 22 个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比 6 月份的 21.3 个月有所上升。回顾历史，土地库存去化周期从 2016 年 10 月以来持续震荡上行，目前类似 2015 年 5 月的水平。本轮房价上涨从 2015 年开始，对应土地库存去化周期的快速缩短，至 2016 年 10 月降至了历史*水平 13.2 个月。本轮房地产牛市，商品房库存去化明显，房企补库存需求大，使得 2016 年后房企拿地量的快速增加。而商品房成交量在各地调控政策的陆续出台后相对下降，从而使得去化周期增长。展望未来，由于商品房库存面积较低，房企积极补库存，目前土地库存面积仍处于上行趋势中，通过测算可知未来几个月或仍将维持高位;而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此 40 城去化周期或将继续震荡上行。

四、三类城市土地库存面积与土地库存去化周期

1、三类城市土地库存面积截至 2019 年 7 月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为 5805、42612 和 22588 万平方米，环比增速分别为 0.0%、5.5%和 1.9%，同比增速分别为 4.7%、25.3%和-3.1%。二线城市土地库存面积相比去年增幅*，一线城市次之，而三四线城市则是小幅下降。这表明开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增长，而在三四线城市则有所下降，整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。整体上看，一线城市土地库存面积从 2017 年 6 月份以来震荡上行;二线城市土地库存面积仍处于上行趋势中;三线城市土地库存面积从 2017 年 7 月开始增长较明显，但 2019 年 1 月后开始下行，与二线城市背离。

2、三类城市土地库存去化周期 2019 年 7 月份，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为 14.5、23.9 和 21.7 个月。相比 6 月份 14.5、23.8 和 21.2 个月的数值，一线城市保持不变，二线及三四线有所上行。随着 40 城中二线城市去化周期的持续上行及三线城市 2019 年以来的持续下行，4 月份二线城市去化周期已经超过三线城市。横向对比看，相比二线和三四线城市，一线城市当前土地库存去化周期相对偏小。主要原因是一线城市此前供地节奏不快，土地供应量有限，影响了土地库存的规模。展望未来，相比三四线城市，开发商在二线城市拿地的倾向尚未转变，预计未来几个月二线城市与三四线城市去化周期走势仍将背离。

图 6 三类城市土地库存去化周期

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